Blog

Ieri am scris care ar putea fi motivele ce ar putea conduce la investiţii imobiliare în Mangalia. Ca să ducem treaba până la capăt, este necesar să facem câteva calcule pentru a vedea ce randament s-ar putea obţine printr-o investiţie în acest oraş.

Primul pas pentru a determina randamentul este stabilirea preţului apartamentelor. Am trecut pe la două agenţii imobiliare, am întrebat care sunt preţurile apartamentelor cu două camere şi am făcut câteva fotografii. Apoi am vorbit cu câţiva localnici.

Am aflat că în medie, apartamentele de două camere de pe B-dul Callatis se vând la preţuri de 38.000 – 42.000 euro, în funcţie de îmbunătăţirile pe care le au. Şi aş mai adăuga că depinde şi de etaj. Nu am fost pe B-dul Callatis pentru că nu este foarte aproape de plajă, dar am fotografiat un anunţ.

Pe str. Rozelor, preţul variază între 32.000 şi 40.000 de euro, iar pe Ion Creangă, unde vă spuneam că sunt apartamente confort II, preţul este mai mic. Suprafaţa apartamentelor de pe Ion Creangă este de doar 38 de mp, dar au balcoane şi se vând cam la 22-23.000 de euro. Pentru a vedea cum arată străzile şi blocurile de pe Rozelor şi Ion Creangă, citiţi articolul de ieri despre investiţiile imobiliare din Mangalia. Am pus link mai sus.

După cum se poate observa, preţurile anunţurilor postate sunt puţin mai mici decât mi s-a spus în agenţii, dar este posibil să nu aibă toate îmbunătăţirile.

Prima persoană cu care am vorbit şi de la care am cules ceva informaţii, a fost şoferul taxiului cu care ne-am dus la hotel. Acesta avea un apartament de două camere pe str. Rozelor şi îl închiria turiştilor, cu 240 de lei pe noapte, în perioada în care am fost noi, adică august.

Ulterior, am abordat două agenţii, unde am găsit oameni drăguţi ce mi-au răspuns la întrebări, deşi le puneam ca un potenţial viitor cumpărător. Pentru că rămăsesem de anul trecut cu o nelămurire, prima întrebare a fost dacă se pot închiria aceste apartamente, atât în regim hotelier, cât şi pe termen lung. Am început cu această întrebare, întrucât credeam că este ciudat să găseşti chiriaşi pe termen lung, care să accepte să stea 10 luni şi apoi să plece sau să se mute doar temporar, pentru că proprietarul să aibă apartamentul liber în cursul sezonului. Mi s-a răspuns că se poate, că nu este nimic ciudat şi că se practică. Cum spuneam şi ieri, sunt mulţi coreeni care vin pe o perioadă nu foarte lungă, să lucreze la Şantierul Naval.

Având această problemă lămurită, am aflat mai departe că preţul de închiriere al unui partament de două camere, pe termen lung, este de 120 – 150 de euro. În regim hotelier se practică o chirie de 100 de lei pe cameră, deci 200 lei/noapte/apartament. Şi mi s-au mai dat asigurări că în iulie şi august, apartamentele sunt pline. La agenţia Roxana&Mar Mangalia (tel. 0769.71.84.92, 0749.55.10.33) am discutat cu o doamnă foarte drăguţă – motiv pentru care îmi pare corect să trec aici şi telefoanele, care mi-a spus că sunt multe vânzări şi chiar aştepta un belgian. Am mai aflat că în agenţie sunt agenţi ce se ocupă şi de închirierea în regim hotelier, contra unui comision, desigur.

Informaţia conform căreia apartamentele sunt complet ocupate în iulie şi august, a fost întărită şi de o altă doamnă de la cealaltă agenţie, dar şi de doi localnici. Primul era un domn ce are garsoniera fiicei ce a plecat din ţară şi o închiriază de câţiva ani, doar în sezon. Era mulţumit, mi-a spus că oamenii revin căci le plac  condiţiile oferite. Mi-a explicat că apartamentul/garsoniera trebuie să fie dotată cu aer condiţionat, tot ce trebuie în bucătărie, termopane şi gresie/faianţă. Îmi spunea că la gară sunt mulţi care atrag turiştii, dar sunt mari şanse ca aceştia să fie dezamăgiţi. Există şi camere mai ieftine de 100 de lei pe noapte, dar nu au condiţii deloc sau aproape deloc. În marea majoritate a cazurilor sunt camere în case situate departe de plajă şi chiar fără baie. Turiştilor li se oferă posibilitatea de a se spăla în curte, cu apă de ploaie, dintr-un butoi în care apa a fost încălzită. Pe mine m-a pufnit râsul, dar domnul mi-a dat asigurări că nu sunt poveşti.

A doua persoană a fost o doamnă drăguţă, ce avea un magazin şi care mi-a povestit cum a făcut pentru prietena dânsei câteva fotografii, le-a postat pe net şi astfel a găsit lejer clienţi. Însă interlocutoarea mea mi-a povestit şi despre cealaltă parte a situaţiei. Renunţase să mai ofere camere de închiriat cu ani în urmă, după ce avusese câţiva turişti „civilizaţi”. Unuia îi era foarte cald şi cum pe vremea aceea nu se purta încă aerul condiţionat, „domnul” se răcorea la frigider. Deschidea uşa şi stătea sprijinit de aceasta, în faţa frigiderului. Întrucât nu era nici prea subţirel, rezultatul a fost cumpărarea unui alt frigider şi tăierea unui covor de lână, ce putrezise de la apa scursă din frigider, după ce uşa a cedat. A fost nevoită să transforme covorul din dreptunghiular în oval, creativă doamna mea, mi-a plăcut mult, căci era tare simpatică şi amuzantă. Apoi, mi-a spus că prietena dânsei se adaptase la piaţa actuală, folosind gresie în loc de covoare şi discutând din start cu turiştii despre toate condiţiile oferite şi întreţinerea casei. „Insă, mie nu îmi mai trebuie!” mi-a spus doamna cu năduf.

Deci, riscurile există!!! 

Acum trecem la calcule pentru a vedea ce randament teoretic se obţine,  căci avem toate elementele.

Presupunem că se poate cumpăra un apartament de două camere, cu un preţ mediu de 35.000 de euro, adică 157.500 lei( la un curs de 4,5 lei pentru 1 euro).

Calculăm chiria ce se poate obţine într-un an:

10 luni x 120 euro x 4,5 lei/euro + 60 zile x 200 lei = 17.400 lei anual

Pentru a determina randamentul investiţiei(yield sau ROI-return on investment în lb. engleză), împărţim chiria obţinută într-un an la preţul apartamentului:

17.400 lei/157.500 x 100 = 11,04 %  

şi observăm că randamentul este unul foarte bun pentru timpurile actuale, care permite în 9 ani recuperarea integrală a investiţiei iniţiale.

Atenţie însă, calculul este efectuat pentru un randament brut, căci nu am cules şi datele necesare calculării unui randament net. Din păcate. Pentru a determina sumele nete, adică cele care rămân clar în mâna investitorului, este necesară diminuarea veniturilor cu toate cheltuielile efectuate de proprietar şi la rezultatul obţinut se aplică impozitul pe chirii, ca să fie totul corect, legal şi în ordine. Ştiu că se practică altfel, dar aceasta este recomandarea de dorit. Sigur că în acest caz, recuperarea integrală a sumei investite se face într-o perioadă ceva mai mare de 9 ani, dar acestea sunt datele pe care le-am cules şi am o variabilă de comparaţie cu alte situaţii similare. Comparând mere cu mere, deci.

Notă: Aceste două articole nu reprezintă sfaturi de investiţie!!! Sunt doar date culese de mine, relative ca orice părere, şi reprezintă decât opinia câtorva persoane.

Mihaela Dămăceanu  

Să nu-mi spuneţi că m-am ţăcănit de tot!

Nu de alta, dar ştiu de mult :))

Dar mi-s economist, ştiaţi? Unii poate că da, căci faptul că îmi plac cifrele a fost destul de vizibil pe blog. Dar nu ştiu dacă v-am spus cât de mult iubesc casele şi cum îmi zbuciumă zilnic neuronii, visuri despre vremurile în care nu voi mai trăi doar dintr-un serviciu şi îmi voi petrece timpul decorând case şi primind musafiri într-o frumoasă locuinţă dintr-o oază de verde, cu straturi îngrijite de flori şi animăluţe zburdând prin curte.

Dar până atunci, mai este cale de mers şi nu pot decât să sper că elanul va persista în timp.

Această postare este scrisă pentru a nu uita informaţiile adunate, căci nu-i oraş în care calc, să nu mă opresc măcar la o agenţie imobiliară. La fel am făcut şi anul trecut, la fel am făcut întotdeauna. Şi pentru că am observat cât de repede încep să uit, repar greşeala şi de-acuma scriu tot.

În concluzie, până vom avea noi banii pentru investiţii imobiliare, poate că sunt oameni cărora le va fi de folos mai repede. Deci, ar putea avea o utilitate în prezent pentru unii dintre cititori, iar pentru ceilalţi mai târziu, când vor fi ca şi noi, la capitolul de îndeplinire a visurilor mai vechi.

Ca să o luăm metodic, voi încerca să răspund la următoarele întrebări:

Motivele pentru care ai putea alege să cumperi un apartament în Mangalia ar fi bazate pe un argument emoţional şi pe unul pur matematic, investiţional. Primul ar fi să iubeşti marea iar al doilea ar fi obţinerea unui randament bun, poate mai bun decât în Bucureşti, spre exemplu. Şi nu este niciu-un bai, dacă cele două coexistă, căci se poate şi aşa.

Ca număr de locuitori şi importanţă, Mangalia este al treilea oraş al judeţului Constanţa şi al doilea oraş al litoralului nostru, având o populaţie de 36.364 de locuitori (conform Wikipedia). Faptul că este oraş, ar fi primul motiv care te-ar duce la gândul cumpărării unui apartament, căci peste iarnă există în continuare viaţă şi activitate aici, spre deosebire de staţiuni, unde în afara sezonului de vară, totul este mort. Desigur că primul oraş al litoralului este Constanţa, dar deocamdată eu am studiat Mangalia, că aici am fost. Dacă aceste postări vor stârni interes, voi face ceva asemător şi pentru Constanţa, când voi ajunge pe-acolo.

Al doilea motiv de notat, este existenţa Şantierului Naval Daewoo Mangalia(fostul Şantier Naval Mangalia), cumpărat de coreeni, care chiar merge şi angajează mai mereu personal. Are 3.000 de angajaţi, iar coreenii vin şi pleacă. Şi când vin, oamenii trebuie să locuiască undeva, nu? De aceea, cu toate că este un orăşel mic, există cerere pentru închiriere şi în afara sezonului. Şi nu angajează doar coreeni, majoritatea personalului este autohtonă, desigur. În afară de Şantier, se mai caută apartamente de închiriat şi de către personalul militar, dar şi de alte categorii de persoane ce vin temporar să lucreze în Mangalia. 

Oraşul nu este impresionant şi nu se poate compara cu Constanţa, dar pentru mărimea lui, are câteva puncte de interes şi se pot găsi locuri şi activităţi de umplut timpul liber. Am scris în postarea despre activităţile din concediul de la Saturn, cam ce se poate vizita în oraş şi am pus fotografii despre Herghelia Mangalia. Chiar dacă nu are opţiunile de petrecere a timpului liber similare cu cele ale unui oraş mare, aceasta nu ar fi o mare problemă, căci sunt atâtea staţiuni în jur, plus Constanţa la 40 de km. Are două biblioteci, spital, piaţă şi tot ce ar fi necesar traiului decent şi civilizat.

Referitor la costul vieţii, este similar oricărui oraş românesc de provincie, deci sub Bucureşti şi oraşele mari, însă desigur că vara, cam toate preţurile urcă. La capitolul răsfăţuri, am urmărit preţurile la peşte şi fructe de mare, care sunt ceva mai bune decât în Bucureşti, după cum era de aşteptat. Astfel, calamarii costau la piaţă 28 de lei/kg, iar caracatiţa 38 lei-kg. Are o comunitate importantă de etnie turcă, ceea ce înseamnă că te poţi bucura de remarcabila bucătăria turcească, la ea acasă, oarecum. Însă salariile sunt foarte mici, zic eu, dar compar cu Bucureşti, nu cu restul ţării, unde situaţia este aceeaşi. Astfel, un bucătar are privilegiul unui salariu de 2.000 de lei, însă celelalte sunt mici, foarte mici. Ajutorul de bucătar primeşte 1.000 de lei, debarasatorii de sală 650 sau chiar 500 cum am aflat la Saturn, în hotelul în care am stat. O cameristă are 650 de lei, un contabil 500 de lei(pentru 4 ore), un şofer 1.200 de lei.

Ca să vă faceţi o ideea despre cum arată oraşul şi străzile obişnuite, v-am făcut şi câteva fotografii. Sunt multe terase, restaurante şi magazine cu de toate, de toate calităţile şi preţurile. Poate chiar un pic prea multe, căci am văzut frecvent anunţuri de vânzare sau închiriere a spaţiilor comerciale.

Toate aceste lucruri, le-am aflat stând de vorbă cu două doamne ce aveau agenţii imobiliare, cu patroana unui mic magazin şi cu personalul de la hotel şi baza de tratament, dar şi din anunţurile postate în diverse locuri. Sunt deci relative şi nu pot fi considerate date certe, statistice, dar ne fac o idee asupra locului şi pot fi puncte de pornire pentru o investigaţie mai serioasă, dacă acest loc stârneşte interesul cuiva.

Oraşul este destul de măricel, însă pentru a face o investiţie într-un apartament, zona centrală este cea care merită interesul, cu atât mai mult cu cât este şi aproape de mare. După cum se poate observa din fotografia de mai jos, cu harta turistică a oraşului, strada centrală se numeşte B-dul  Constanţa iar paralel cu ea-puţin mai aproape de mare, este Str. Rozelor şi o zonă de case. Acest perimetru dar şi B-dul Callatis ar reprezenta punctele de interes pentru o investiţie in oraş.

Vă arăt câteva poze cu str. Rozelor, ca să vă faceţi o idee despre ea şi blocurile de acolo.

De remarcat şi str. Ion Creangă, aflată în aceeaşi zonă de interes, unde sunt apartamente conform II, deci mai ieftine. Însă strada areo poziţie bună, căci este aproape de plajă, gară şi Lidl, care este plin de turişti ce umplu coşurile cu mâncare.

La toate aceste argumente se mai adaugă informaţia citită săptămâna trecută pe Mediafax, conform căruia Mangalia ocupă locul 6 în topul localităţilor româneşti care atrag turişti, cu 214.000 de vizitatori înregistraţi anul trecut. Primul loc este ocupat de Bucureşti, după care urmează Constanţa şi Braşov. 

Cam acestea ar fi datele generale despre oraş şi motivele de a lua în considerare o investiţie în Mangalia. Iar despre al doilea punct al articolului şi anume, randamentul unei investiţii în Mangalia, voi vorbi în următoarea postare.

Sunt foarte curioasă cum vi se pare această idee şi dacă vă interesează asemenea articole.

Mihaela Dămăceanu

Update 23.09.2014: Partea a doua o puteţi citi accesând linkul următor: randamentul unei investiţii imobiliare în Mangalia